פסק-דין בתיק ת"א 275-08

מבוא

1.      התובע הוא מושב עובדים המאוגד כאגודה שיתופית (" התובע" או " המושב"), ובתובענה הוא עותר לחייב את מינהל מקרקעי ישראל (" הנתבע" או " המינהל") לשלם לו פיצוי בסך 9,538,045 ש"ח, כשווי מקרקעין בשטח של כ-475 דונם שהופקעו ממנו על ידי הנתבע (" המקרקעין"). לחילופין עותר התובע לתשלום פיצוי בסך של 3,339,324 ש"ח בגין השבחות אשר ביצע במקרקעין בתקופה של עשרות שנים שבה החזיק בהם.

2.      בדיון שהתקיים ביום 24.5.11 הוחלט, בהסכמת הצדדים, שהדיון בתיק יפוצל באופן שתחילה תוכרע שאלת החבות ורק לאחר מכן, אם זו תיקבע, תידון שאלת גובה הפיצוי. בהמשך הוגשו תצהירים, נשמעו ראיות הצדדים, הוגשו עיקרי טענות בכתב ונשמעו סיכומי טענות בעל פה.

רקע עובדתי  וטענות הצדדים

3.      שטחה של משבצת הקרקע הנמסרת לכל יישוב מוסדר בכללים שנקבעו בהחלטות של מועצת מינהל מקרקעי ישראל (" המועצה"). המושב מחזיק בשטחים חקלאיים שאותם הוא שוכר מהמינהל בהתאם לשורה של חוזי שכירות שנחתמו במשך השנים שחלפו מאז שנת 1953, עת נוסד המושב. בחוזים אלה, שתוקפם התחדש מדי כמה שנים, צוין שטח הקרקע שהמושב מחזיק, וגודלו של שטח זה לא היה אחיד בחוזים השונים. יסודה של המחלוקת הנוכחית הוא הוראותיהם של שני החוזים האחרונים שנחתמו בשנת 1999 ובשנת 2002. ביום 10.3.99 נחתם בין התובע, הנתבע והסוכנות היהודית חוזה לתקופה של שלוש שנים שתחילתה בתאריך  1.10.98, המתייחס לשטח של 2257 דונם (" חוזה שכירות א'"). ביום 28.10.02 נחתם חוזה בין התובע, הנתבע והסוכנות היהודית לתקופה של שלוש שנים שתחילתה בתאריך 1.10.01, המתייחס לשטח של 1800 דונם (" חוזה שכירות ב'"). חוזה זה הוארך לתקופה נוספת של שלוש שנים, עד לתאריך 30.9.07.

4.      התובע טוען כי בהתאם לחוזה שכירות א' הוקצה לו שטח של 2257 דונם, ובשנת 2002 עת נחתם חוזה שכירות ב' - שנטען כי הוא נחתם לאחר שהמינהל הפעיל על המושב לחץ וכפה זאת עליו - הפקיע  ממנו המינהל אדמה חקלאית בשטח של 457 דונם. לטענתו, מדובר בשטחים חקלאיים שהיו חלק ממשבצת הקרקע החקלאית שהוקצתה לו ואשר שימשה כשטחים לעיבוד ולשימוש חקלאי לחברי המושב משך שנים רבות; וכי הפקעת הקרקעות מידיו נעשתה באופן חד צדדי מבלי שניתנה לו קרקע חלופית, פיצוי כספי או כל תמורה אחרת.

5.      ביום 29.3.05 הגיש התובע תביעה לתשלום פיצויים לוועדה לתשלום פיצויים חקלאיים אשר הוקמה מכוח החלטה 343 של המינהל, הקובעת את הכללים לקביעת שיעור הפיצויים עבור קרקע חקלאית מוחזרת (" החלטה 343"). במכתב מיום 21.11.05 נדחתה התביעה מן הטעם שמכסת הקרקע המגיעה למושב היא 1800 דונם (60 נחלות של 30 דונם האחת), ולכן בעת חידוש חוזה המשבצת צומצמו שטחי משבצת המושב לשטח תקני, ויתרת השטח שבגינו נתבקש הפיצוי עברה למעמד שטח זמני המעובד על ידי התובע. כמו כן צוין כי החלטה 343 קובעת כי לא משולמים פיצויים על שטחים שמטרת השבתם אינה לצורך שינוי ייעוד, ולכן הוחלט כי ועדת הפיצויים לא תדון בתביעה.

6.      כנגד החלטה זו הוגשה עתירה לבית משפט לעניינים מינהליים בחיפה (עת"מ 1445/05), שבה עתר התובע למתן צו אשר יחייב את המינהל וכן את ועדת הפיצויים לנמק מדוע לא תדון הוועדה ותחליט בתביעת הפיצויים שהגיש. בהחלטה שניתנה ביום 17.1.06 נמחקה העתירה על הסף ונקבע כי היא אינה בסמכותו של בית המשפט לעניינים מינהליים.

7.      משנמחקה עתירת התובע, הוא הגיש ביום 22.1.06 עתירה לבית המשפט העליון בשבתו כבג"צ (בג"צ 667/06), בבקשה למתן צו כאמור. בהחלטה שניתנה ביום 26.7.06 נדחתה העתירה מן הטעם כי קיים לתובע סעד חלופי, וכי מקומה של התובענה - " מטבע "חוזיותה"" - להתברר בבית משפט אזרחי.

8.      בכתב התביעה טוען התובע כי בניגוד בהחלטה הדוחה את תביעתו, השטח מושא תביעת הפיצויים אכן הוחזר לחזקת המינהל ומאותה עת לא עיבד אותו המושב שכן השטח המופקע הועבר לניהולה של רשות המרעה במשרד החקלאות, והסכמי שכירות לגביו נחתמו ישירות בין המינהל לבין שוכרים שונים שאינם התובע.

9.      התובע טוען גם כי זכאותו לפיצויים נובעת מכוח החלטות המינהל, מכוח זכויותיו החוזיות ומכוח דיני היושר: לטענתו עומדת לו הזכות לפיצויים נוכח התקיימותם של התנאים הקבועים בסעיף ב'4 בהחלטה 343, קרי, הקרקע היא קרקע שהוחכרה לזמן ארוך, ותוך תקופת החכירה בוטלה זכותו של התובע מחמת סיבה שאינה תלויה בו ושלא היה באפשרותו למנעה. לחילופין טוען התובע כי, לכל הפחות, מתקיימים בעניינו תנאי סעיף ב'2 להחלטה הקובעים את הכלל לפיצוי בעניין קרקע שהוחכרה לזמן קצר.

10.  התובע טוען כי חכר את הקרקעות בחכירה לזמן ארוך באמצעות חוזי שכירות שהתחדשו מעת לעת. לטענתו, בשל החידוש החוזר של החוזים, יש לראות את התקופה הכוללת של עשרות השנים שבהן החזיק התובע במקרקעין כתקופת חכירה ארוכת שנים. תימוכין לפרשנות זו מוצא התובע בסעיף ההגדרות של החלטה 343, המסייג את המונח "חכירה לזמן קצר" למקרים שבהם מסיבות מינהליות וטכניות החכירה הפורמאלית נעשתה לזמן קצר, אולם בפועל מדובר בחכירה לזמן ארוך. כמו כן מפנה התובע גם להחלטה 1023, אשר אמנם לא חלה בענייננו אך מבחינה בין "השכרה לזמן קצר", שהיא תקופת שכירות שאינה עולה על חמש שנים, לבין "חכירה" לתקופה העולה על חמש שנים, לרבות של קרקע המושכרת בחוזה משבצת לתקופה של שלוש שנים המתחדש מעת לעת. כמו כן טוען התובע כי פרשנות זו נתמכת גם בפסיקתו של בית המשפט בה"פ (חי') 110/04 כפר הנוער גלים נ' מינהל מקרקעי ישראל (29.6.06) (" עניין כפר גלים").

11.  עוד טען התובע כי במכתב הדחייה התעלם הנתבע מהתנאי הקבוע בהחלטה 343 לזכאות לפיצוי, שלפיו גריעת השטח של 457 דונם נבעה מסיבה שאינה תלויה בו. התובע מפנה לאמור בעדותו של העד י' אדומי (" אדומי"), שהעיד מטעם המינהל כי הסיבה לגריעת השטח ממשבצת המושב היא מדיניות המינהל להגדרת משבצת לפי מספר הנחלות והשטח המוגדר לנחלה, וזאת מכוח החלטה 476 של המינהל משנת 1990. התובע טוען כי ביטול זכויותיו בשטחים הללו אינו תלוי בו וכי לא היה לאל ידו למנוע את ביטול זכות החכירה של אותם שטחים.

12.  המינהל טען שקיימות החלטות נוספות של המועצה אשר המושב לא הזכיר אותן בתביעתו, כמו גם תכתובת ענפה שהתקיימה בין הצדדים שתוכנה רלוונטי להכרעה במחלוקת והוא מצביע על כך שטענות המושב אינן מבוססות די הצורך.

13.  המינהל טוען עוד כי החלטות המועצה הנוספות והרלוונטיות לתובענה הן: (א) החלטה מספר 1 מיום 17.5.65, הקובעת כי קרקע חקלאית תימסר למתיישב בדרך של חכירה בלבד, לתקופות שלא תעלינה על 49 שנה, במסגרת נחלות שגודלן ייקבע על ידי המרכז לתכנון במשרד החקלאות; (ב) החלטה מספר 9 מיום 5.7.66 אשר הוסיפה וקבעה כי גודלה של נחלה ייקבע על ידי שר החקלאות בהיוועצות עם מינהל התכנון; (ג) החלטה מספר 476 מיום 29.10.90, הקובעת כי שטח משבצת הקרקע שתועמד למושבי עובדים ולכפרים שיתופיים למטרות החכרה לדורות, ייקבע כתוצאת מכפלה של מספר הנחלות שאושר ליישוב בידי מינהל התכנון החקלאי במשרד החקלאות בגודל שטח הנחלה שקבע שר החקלאות ביישוב חקלאי מסוים (" משבצת הקרקע" או " מכסה מגעת"). עוד נקבע בהחלטה זו כי קרקע עודפת על המכסה המגעת ליישוב פלוני ניתנת לחכירה בתנאים שונים לעומת תנאי  החכירה של משבצת הקרקע.

14.  לגופו של עניין טוען המינהל שכבר בחוזה השכירות שנחתם ביום 15.11.92 לתקופה של שנה נקבע בסעיף 2ג' כי " הצדדים מצהירים כי גבולות המשבצת טרם נמדדו וגבולותיה המדויקים טרם נקבעו סופית, ולמשכיר זכות לשנותם" (נספח א' לתצהירי התובע). כמו כן, קודם לחתימתו של חוזה שכירות א' בשנת 1999, ובמשך תקופה של כ-5 שנים, לא נחתם כל חוזה בין הצדדים. נטען כי בתקופה זו נוהל בין הצדדים מו"מ ממושך שעניינו שטחה של משבצת הקרקע אשר תוקצה למושב. חוזה שכירות א' נחתם לאחר משא ומתן ממושך, אשר בסופו הוסכם על הוספתו של תנאי מיוחד בחוזה זה שלפיו " גבולות המשבצת הסופיים ייקבעו בתיאום בין שני הצדדים".

15.  הנתבע טוען כי חוזה שכירות ב', אשר קבע משבצת קבע בשטח של 1800 דונם התואם את מדיניות הקצאת הקרקעות ואת יישומה הראוי בנסיבות העניין, נחתם לאחר הליך הידברות ממושך בין הצדדים. לטענתו, חוזה זה אינו מהווה אקט של הפקעת קרקע אלא של העמדת התכלית הציבורית הראויה על דיוקה. ומשלא בהפקעת קרקע עסקינן, טוען הנתבע, אין כל עילה לפיצוי בגין כך.

16.  עוד נטען כי בענייננו לא מתקיימים מצבי הפיצוי המוגדרים בהחלטה 343; הקרקע בגינה נדרש הפיצוי היא קרקע עודפת על מכסת הקרקע המגעת. כמו כן, המושב לא חדל מלהחזיק בקרקע במהלך תקופת החכירה קצרת הזמן אלא בסופה, קרי, בסופו של חוזה שכירות א', בתאריך 30.9.01. בקרקע המהווה את משבצת הקבע, שהיא לבדה קרקע הראויה להיחשב כקרקע חכורה לזמן ארוך, לא פסק המושב מלהחזיק עד עצם היום הזה. כמו כן, תיחום משבצת הקרקע לא נעשה ביוזמת התובע, ומשכך אין לו כל עילה לפיצוי.

הראיות